Keuzevermogen vastgoedbedrijf

In een erfenis vallen de aandelen in een vastgoedconcern met in totaal circa 300 objecten. De erfgenaam claimt toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. De Belastingdienst wil deze slechts toestaan voor de projectontwikkelingstak en niet voor de verhuurde beleggingspanden. De vraag is welke panden aan de projectontwikkelingstak kunnen worden toegerekend.

Verhuurde panden die in redelijkheid aan de ondernemingsactiviteiten toerekenbaar zijn
Volgens de erfgenaam behoren panden die zijn (her)ontwikkeld en daarna zijn verhuurd fiscaal tot het keuzevermogen en dus tot de projectontwikkelingstak. De rechter gaat hier niet in mee. Deze panden zijn immers niet ten behoeve van of in het projectontwikkelingsbedrijf zelf gebruikt.

De omstandigheid dat de hypothecaire schulden van het concern (deels) aan het vermogen van ook de projectontwikkelingstak zijn toegerekend, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat verhuurde panden als onderpand fungeren voor de financiering van projectontwikkelingsactiviteiten en aldus dienen ter versteviging van de onderneming in projectontwikkeling. Ook dit is dus geen reden om een evenredig deel van de verhuurde panden aan de projectontwikkelingstak toe te rekenen.

Panden waarvan de huurders zijn uitgekocht
Een huuruitkoop valt niet in alle gevallen onder projectontwikkelingsactiviteiten. Deze moet hebben plaatsgevonden met het oog op die activiteiten en mag dus niet bedoeld zijn om een nieuw huurcontract aan te gaan. De huuruitkoop hoeft niet in het overlijdensjaar te hebben plaatsgevonden. Als de huuruitkoop eerder heeft plaatsgevonden, kan het pand tot het vermogen van de projectontwikkelingstak worden gerekend als de huuruitkoop heeft plaatsgevonden met het oog op (her)ontwikkeling in of na het overlijdensjaar. Daarvoor is niet vereist dat op het moment van de huuruitkoop nagenoeg zeker is – door verkrijging van de bouwvergunning – dat de voorgenomen herontwikkeling doorgang zal vinden.

Het voormalige kantoorpand van het bedrijf zelf
Het kantoorpand is in het verleden gebruikt door het bedrijf zelf, maar al enkele jaren verhuurd aan derden. Destijds hield het bedrijf zich ook bezig met onder meer projectontwikkeling. Daarom kan de erfgenaam het voormalige kantoorpand, nadat het niet meer in eigen gebruik was bij de onderneming maar bestemd was voor verhuur, tot het ondernemingsvermogen rekenen. En in deze zaak kan het in redelijkheid aan de projectontwikkelingstak worden toegerekend.

Let op: Toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling betekent een zeer forse besparing van erfbelasting. Vereist is dat het gaat om een ‘echt’ bedrijf, in fiscale termen een materiële onderneming. Pure belegging en verhuur vallen daar niet onder. Projectontwikkeling en panden die aan dit ‘echte’ bedrijfsonderdeel kunnen worden toegerekend, omdat ze in fiscale termen keuzevermogen vormen, wel. Er zijn plannen om de bedrijfsopvolgingsregeling te versoberen of zelfs af te schaffen.